Creato da pastuweb.com
Share My Page
My Social Accounts
Account FaceBook Account LinkedIn Account Twitter Account Google Plus Account Git Hub
Chi ha ottenuto un prestito per acquistare un'abitazione forse ignora che molto probabilmente il suo mutuo funge da garanzia per un titolo quotato in borsa. Un'elevata percentuale dei mutui ipotecari privati erogati da banche e altri finanziatori viene aggregata e utilizzata come collaterale per l'emissione di mortgage-backed securities (MBS) che successivamente vengono venduti agli investitori.
 
I mortgage-backed securities sono obbligazioni garantite da pool di prestiti ipotecari. Nella tipologia più elementare di MBS, i pagamenti legati ai mutui ipotecari residenziali vengono trasferiti al detentore dell'obbligazione, ossia quest'ultimo riceve pagamenti mensili che includono sia il capitale che gli interessi. Questa caratteristica rappresenta una differenza sostanziale tra gli MBS e altre obbligazioni, come i titoli del Tesoro, che prevedono il pagamento degli interessi con frequenza semestrale e rimborsano il capitale in un'unica soluzione alla scadenza.
 
Come si crea un MBS:
  1. Un istituto di credito ipotecario, ad esempio una banca, concede un mutuo all'aquirente di un'abitazione.
  2. L'istituto erogatore vende il prestito a una Government-sponsored enterprise (GSE), oppure a un ente privato, come una banca o una società finanziaria. L'istituto erogatore può continuare ad amministrare il mutuo, rendendo questo processo invisibile al proprietario dell'abitazione.
  3. L' Agenzia o l'ente privato accorpa diversi dei mutui ipotecari che ha acquistato in un "pool", che può essere composto da un numero ridotto di prestiti o da migliaia di mutui. Tale pool genera un flusso di pagamenti  regolare, in virtù dei pagamenti mensili effettuati dai proprietari delle abitazioni.
  4. Poi, l'Agenzia o l'ente privato vende il diritto a ricevere tale flusso di pagamenti sotto forma di titoli (obbligazioni) agli investitori. Dopo il collocamento iniziale, gli MBS vengono negoziati sul mercato.
  5. I pagamenti dei mutui, costituiti dal capitale e dagli interessi, vengono trasferiti lungo l'intera catena che va dall'amministratore del mutuo al detentore dell'obbligazione.
Gli MBS sono emessi o garantiti dal governo. I mortgage-backed securities emessi da tutte e tre queste GSE hanno un rating elevato pari ad AAA.
Oltre che dalle Agenzie, gli MBS sono emessi anche da enti privati. Generalmente questi MBS "private label" sono emessi da imprese edilizie o istituzioni finanziarie tramite loro controllate e sono garantiti da mutui residenziali non conformi ai requisiti delle Agenzie. Tali titoli vengono valutati dalle agenzie di rating e spesso presentano forme di supporto al credito (c.d. "credit enhancement"), come la sovracollateralizzazione o lettere di credito, concepite per proteggere gli investitori da insolvenze o da perdite sui mutui sottostanti.
 
Perché gli MBS possono offrire rendimenti più elevati rispetto alle analoghe obbligazioni di qualità elevata?
I mortgage-backed securities emessi dalle Agenzie hanno un rating elevato poiché sono garantiti dalla proprietà immobiliare sottostante, dall'Agenzia emittente e attualmente di fatto anche dal governo. Tuttavia, storicamente gli MBS hanno offerto rendimenti più elevati rispetto a quelli delle obbligazioni di qualità analoga.
 

 

I rendimenti più elevati mirano a compensare gli investitori per l'incertezza causata dal rifinanziamento dei mutui ipotecari. Un investitore che acquista un Treasury trentennale può detenerlo e ricevere gli stessi pagamenti d'interessi per 30 anni. Chi acquista un MBS garantito da un pool di mutui trentennali, invece, riceverà il tasso d'interesse pattuito per un periodo di tempo incerto, poiché solo alcuni proprietari di abitazioni mantengono il proprio mutuo per l'intera durata: alcuni lo rimborsano anticipatamente quando i tassi d'interesse calano, mentre altri vendono le proprie abitazioni entro i primi dieci anni. In entrambi i casi, i mutui vengono rimborsati e gli investitori in MBS garantiti da tali mutui ipotecari ricevono il capitale in via anticipata.
 

 

Dal momento che i rimborsi anticipati dei mutui aumentano in genere nelle fasi di flessione dei tassi d'interesse, gli investitori in MBS possono essere costretti a reinvestire i propri capitali in un contesto di tassi più bassi. Per contro, in caso di aumento dei tassi d'interesse, i rimborsi anticipati tendono a diminuire e quando i tassi di reinvestimento sono relativamente elevati gli investitori ricevono rimborsi anticipati inferiori alle aspettative. Per ricompensare gli investitori in MBS di questa incertezza, nel prezzo e nel rendimento degli MBS è incorporato il livello atteso dei pagamenti anticipati, in base ai dati storici.
 
Gli MBS sono il maggiore segmento del mercato obbligazionario statunitense. È importante sottolineare che le Agenzie  sono attive soprattutto nel mercato degli MBS "prime", che comprende mutui ipotecari concessi a soggetti con un ottimo profilo di solvibilità. Ma prima del 2007 numerose banche e società finanziarie avevano incrementato in misura significativa l'erogazione di mutui ipotecari a soggetti con precedenti d'insolvenza o con trascorsi creditizi discutibili. Questi mutui ipotecari "subprime" venivano accorpati per formare MBS, questo con il pasare del temppo ha innescato la crisi creditizia globale del 2007-2008. Benché penalizzato dalle turbolenze causate dalla crisi del credito, in quel periodo il mercato degli MBS "prime" ha continuato a operare, offrendo titoli di alta qualità agli investitori e credito ai proprietari di abitazioni.